CAMBIAR DE VIVIENDA TENIENDO HIPOTECA, ¿ES POSIBLE?

Cambiar de vivienda teniendo hipoteca aún pendiente de nuestra anterior casa es una situación que se plantean muchas personas, ya sea por trabajo, por cambio de residencia, por cambios en la familia, etc. La pregunta es: ¿cómo comprar una nueva vivienda –con la consiguiente hipoteca- si aún no nos hemos deshecho de nuestra primera casa... y de su hipoteca? Pues aquí te explicamos cómo hacerlo.

¿Qué hago para comprar una nueva casa teniendo una hipoteca?

Esta es una situación muy habitual, ya que en España las hipotecas se firman a 30 o incluso 40 años, un tiempo en el que pueden cambiar muchas cosas. En estos casos disponemos de tres opciones:

Vender nuestra actual vivienda antes de comprar

Es la opción más habitual, que presenta sin embargo el problema de que a menudo se acaba “malvendiendo” la vivienda debido a las prisas por comprar la nueva; otras veces el problema es que nos cuesta vender nuestra primera casa, y perdemos la oportunidad de comprar la que nos gustaba. En cualquier caso, debes saber que con esta opción deberás subrogar o transmitir tu primera hipoteca al comprador del inmueble.

Solicitar una segunda hipoteca

Es una elección arriesgada y cara, ya que tendrás que pagar al mismo tiempo dos hipotecas, algo que no todos se pueden permitir. Además deberás tener dinero ahorrado, ya que el banco no suele financiar más del 80% de la casa con el préstamo. Igualmente puede que acabes malvendiendo tu primera vivienda para evitar ahogarte económicamente.

Solicitar al banco una hipoteca puente

Es la tercera vía, algo así como un camino del medio por el que llegas a un acuerdo con el banco para que te preste el dinero para la nueva vivienda a la vez que te da un tiempo para que puedas vender la anterior. Es esta opción la que vamos a ver más en detalle.

¿En qué consiste la hipoteca puente?

Mediante una hipoteca puente, una entidad bancaria concede un préstamo hipotecario a un cliente para que adquiera una nueva vivienda. Como en ese caso tendría que hacer frente al pago de dos hipotecas, lo que hace el banco es facilitarte las cosas: te permite unificar ambos préstamos en uno solo, pagando unos intereses y cuotas menores que por separado.

Al mismo tiempo la entidad te da un plazo –período de carencia de capital- para que vendas tu primer inmueble, lo que te permite vender con calma tu primera casa para cancelar la hipoteca inicial. Una vez vendida, se cancela la 1ª hipoteca y el préstamo puente, y se formaliza una nueva hipoteca “normal” por la segunda vivienda.

¿Qué requisitos nos pedirá el banco?

Lo cierto es que los bancos suelen ser bastante exigentes con los clientes que solicitan este producto: harán un estudio a fondo de nuestro perfil y de nuestro nivel de solvencia, y nos pedirán requisitos como:

Estabilidad laboral e ingresos elevados

Un trabajo indefinido, suficiente antigüedad laboral e ingresos elevados –mínimo 2.500 euros al mes- son requisitos casi indispensables para que el banco acepte nuestra solicitud para una hipoteca puente.

Suficientes ahorros

El banco rara vez financia la adquisición de una vivienda por encima del 80% de su valor, por lo que deberemos tener suficiente liquidez para aportar la entrada de la nueva casa que vayamos a comprar. No obstante en la hipoteca puente este 80% se refiere a la suma del valor de tasación de ambos inmuebles.

Morosos no

Si en nuestro historial consta que no hemos pagado alguna cuota de la hipoteca de nuestra primera vivienda, o que nos hemos pasado de plazo, es probable que el banco dude a la hora de concedernos este tipo de producto. También puede echarse para atrás si tenemos otros préstamos personales –por ejemplo para un coche- pendientes de pago.

¿De cuánto tiempo disponemos para vender nuestra anterior casa?

El período de carencia de capital varía dependiendo del banco, pudiendo ser entre 6 meses y 5 años. Este será el plazo que tendremos para vender nuestra primera vivienda y saldar su correspondiente hipoteca, y durante el cual podremos optar por tres tipos de cuota:

Cuota con carencia de capital: en ella sólo pagas los intereses por el total del préstamo.
Cuota especial reducida: pagas una cuota inferior a la que pagarás tras vender la vivienda, incluyendo en ella los intereses.
Cuota normal: en este caso debes pagar tanto el capital a devolver como sus correspondientes intereses. Es la menos ventajosa de las tres.

Lo habitual es que una vez vendas tu primera vivienda canceles tu hipoteca sin gastos por cancelación; pero, ¿y si termina el plazo y aún no has vendido la vivienda? Pues ahí está uno de los grandes riesgos de esta operación. Veámoslos más en detalle.

Ventajas y riesgos de la hipoteca puente

Ventajas

Entre las ventajas está el disponer de más flexibilidad al cambiar de residencia y más tiempo para vender nuestra primera vivienda a buen precio, y el poder agrupar dos hipotecas disfrutando de ciertas ventajas temporales. Podremos también pagar una cuota más baja hasta que vendamos nuestra antigua casa, dentro del período de carencia. Además para afrontar los gastos podemos alquilar nuestra primera vivienda antes de venderla.

Inconvenientes

Como ya hemos dicho se trata de una operación de riesgo alto, por lo que no está al alcance de cualquiera ya que el banco requiere que el cliente tenga un perfil de gran solvencia y de riesgo de impago bajo. El principal peligro es que si pasado el período de carencia de capital no hemos vendido la vivienda, tendremos que asumir el pago de todo el dinero prestado por el banco... y las cuotas mensuales se dispararán.

Como además la garantía de la hipoteca puente será tanto la vivienda inicial como la que hemos comprado, corremos el serio peligro de perder ambas casas si no podemos hacer frente a los pagos. A esto hay que añadir la posibilidad de que consigamos vender a tiempo nuestro primer inmueble, pero que sea por un precio inferior al estimado, en cuyo caso nos quedaría una deuda pendiente.

Por último no olvidemos que aunque la hipoteca puente ofrece condiciones más ventajosas que si contratásemos ambas hipotecas por separado, estamos asumiendo un riesgo, unos intereses y unos costes mayores que si tuviéramos una única hipoteca.

Como hemos visto cambiar de vivienda teniendo hipoteca es algo factible, y la hipoteca puente es una opción que a priori ofrece ciertas ventajas; no obstante también tiene importantes riesgos, de ahí que los expertos recomienden al cliente medio primero vender y, con el dinero sobrante, adquirir la nueva vivienda. En cualquier caso nuestra recomendación es buscar siempre asesoramiento profesional, y sopesar detalladamente todas las opciones.

al dia con evo