CÓMO FUNCIONA EL CONTRATO DE ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

Entre alquilar y comprar una vivienda existe una alternativa que puede ser beneficiosa para los inquilinos y los propietarios. A pesar de que tiene cierta complejidad debido a lo específico de sus características, es un tipo de contrato cada vez más recurrente. Se trata de un contrato sin regulación específica y en el que confluyen dos documentos distintos, pero vinculados entre sí. Por un lado, el contrato de alquiler y, por otro, la opción de compra. Si estás mirando alquileres y encuentras una vivienda que te cuadra, te gusta su ubicación y características, puede que te interese firmar de inicio un contrato de alquiler con opción a compra.

En qué consiste el alquiler con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción a compra está conformado a su vez por dos clases de contratos: el de arrendamiento y el que recoge la opción a compra. En el primero se estipulan las condiciones y términos habituales en base a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Hasta ahí, todo normal. En el segundo contrato, se da opción de comprar la vivienda al inquilino, fijando previamente tanto precio como plazo para hacer efectiva la compra.

En este segundo documento, al no estar contemplado por la Ley, es donde propietario e inquilino deben acordar todos los términos. Después, explicaremos las condiciones habituales que suelen acordarse en este contrato. Pero, generalmente, se concede al inquilino la opción de compra descontando del precio de la vivienda una parte de lo que haya pagado en concepto de alquiler durante el plazo fijado. También encontramos muchos casos en los que, directamente, se descuenta del precio del piso el total de las rentas abonadas durante un determinado periodo.

Ambos contratos están vinculados y la opción de compra se respeta durante el plazo pactado y con un máximo de duración igual al del alquiler. De hecho, lo más habitual respecto a la duración suele ser la del propio alquiler. Cabe destacar que, al carecer de regulación, ambas partes establecerán las condiciones del contrato con total libertad, siempre que se respete la normativa vigente.

Condiciones generales de un contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra carece de regulación por Ley, pero sí está reconocido y aceptado tanto en la LAU como en el Reglamento Hipotecario. Únicamente, para que tenga validez, deben estipularse dos condiciones esenciales en operaciones de compraventa. Estas dos serían el objeto del contrato y el precio. El resto de términos acordados por las partes deberán quedar muy bien especificadas en el documento.

Los requisitos mínimos que debe recoger el contrato y que suelen ser comunes en la mayoría de los casos son los siguientes:

- Se concede al inquilino el derecho a efectuar o no la compra de forma unilateral.

- Precio concreto de compraventa.
- Plazo exacto durante el cual puede el arrendatario ejercer su derecho de opción de compra.
- Dicho plazo no podrá ser superior al tiempo de vigencia del contrato de alquiler.
- Quedará reflejado el pago de la prima de opción que se haya fijado. Así como todos los supuestos estipulados en caso de no hacerse efectiva la compra (pérdida de la prima, devolución total o parcial…).
- Debe recogerse también, de forma expresa, sobre qué parte recaen los gastos e impuestos.
- Por último, pero no menos importante, se deberá fijar el porcentaje de la renta aplicado al precio acordado de compraventa.

Ventajas e inconvenientes de la opción de compra

Para el propietario

Ventajas

• Obtiene su renta por el contrato de alquiler desde el primer momento.
• Consigue rentabilidad por la vivienda sin tener que renunciar a la venta que, lo más probable, termine efectuándose.
• Mantiene los beneficios fiscales que le proporciona el alquiler.
• No le supone pérdida económica alguna (al contrario) el hecho de que los inquilinos no terminen comprando la casa.

Inconvenientes

Los inconvenientes para el propietario de la vivienda son escasos. Únicamente, el haber perdido tiempo si tenía idea de venderla en un futuro cercano, y siempre y cuando el inquilino finalmente no terminara comprando. Decimos esto, porque no se puede vender mientras esté vigente la opción de compra y puede estar perdiendo la oportunidad de vender a mayor precio. Del mismo modo, el precio queda fijado previamente en contrato, por lo que tampoco podría incrementarlo si el precio de la vivienda subiera.

Para el inquilino

Ventajas

• La primera ventaja es obvia: parte de lo abonado durante el tiempo de alquiler, es descontado del precio pactado por la vivienda.
• Tiene opción a adquirir la vivienda en cualquier momento de la vigencia del contrato. Además, siempre existe la posibilidad de empezar con un contrato de alquiler normal y, en caso de estar interesados, hacer un nuevo contrato ya con la opción de compra.
• La adquisición de la vivienda está asegurada, eso sí, siempre que se haga en el plazo estipulado para la compra.

Inconvenientes

• Si baja el precio de la vivienda, no podrá beneficiarse de ello al estar fijado el precio de compraventa con anterioridad.
• Uno de los grandes inconvenientes para el inquilino es la importante carga fiscal. El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que pagará por partida doble (alquiler y opción de compra).

Básicamente estas son las condiciones de un contrato de alquiler con opción a compra. Un contrato atípico, no regulado por Ley, pero cada vez más frecuente. Lo más importante a tener en cuenta es la parte de la opción de compra, ya que serán acuerdos a los que se llegue entre las dos partes. Si te ha parecido interesante, ¡permanece atento a nuestros próximos artículos!

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