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HISTORIA DE LA HIPOTECA: DESDE LA ANTIGUA GRECIA A LA ACTUALIDAD

Una hipoteca es hoy día el modo de financiación más habitual cuando un particular quiere comprar una vivienda. Pero, ¿desde cuándo es así? Bueno, pues lo sorprendente es que aunque pudiese parecer lo contrario, las hipotecas no son algo moderno: en realidad, para encontrar su origen tenemos que remontarnos hasta la época del Imperio Romano. Pero vayamos por partes, y aclaremos antes de qué estamos hablando.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca se define como un producto bancario mediante el cual el cliente recibe una determinada cantidad de dinero por parte de un prestamista con el firme compromiso de devolverla junto con los intereses que correspondan, mediante el pago de cuotas mensuales. A diferencia de otro tipo de préstamos como los personales, en las hipotecas el banco cuenta con el inmueble que ha adquirido el cliente como garantía adicional de pago.

Aspectos básicos de un préstamo hipotecario

Existen dos aspectos esenciales en cualquier préstamo hipotecario:

  • Contrato de préstamo. Se trata de un documento formal en el que se reflejan las obligaciones del cliente y las condiciones del préstamo: plazo de devolución, cuotas y sistema de amortización.
  • Garantía hipotecaria. Establece que, si el cliente no asume los pagos de las cuotas previstas, el banco puede hacerse con la propiedad del inmueble.

Un préstamo hipotecario es por tanto un compromiso financiero muy importante a medio y largo plazo. En la mayoría de los casos las entidades bancarias prestan como máximo entre el 60% y el 80% del valor de la vivienda; además, hay que tener en cuenta la capacidad de endeudamiento de la persona que solicita el préstamo hipotecario: no es recomendable que la cuota mensual supere el 30% o 35% de sus ingresos mensuales.

Modalidades de hipoteca

Hay que destacar además que existen tres grandes modalidades de hipoteca:

  1. El préstamo a tipo fijo, en el que tanto la cuota mensual como el tipo de interés aplicado no varían durante el tiempo en el que se paga el préstamo.
  2. El préstamo a interés variable, que se compone del Euribor más un diferencial fijo, lo que implica que si el Euribor sube el interés a pagar es mayor, mientras que si el Euribor baja, el interés será menor.
  3. El préstamo hipotecario mixto, con el que se aplica durante los primeros años un tipo fijo y luego un interés variable.

El origen de la hipoteca: desde el Imperio Romano hasta la Edad Media

Lo cierto es que la primera vez que se utilizó el término “Hipoteca” fue en la Antigua Grecia: proviene de la unión de las palabras griegas “Hypo” (debajo) y “Teka” (cajón o caja). No obstante, el origen de la hipoteca tal y como la conocemos hoy día se remonta a algunos siglos más tarde, durante el Imperio Romano.

El derecho romano determinaba dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda. Por un lado, la fiducia, mediante la cual la persona deudora otorgaba la propiedad de bien inmueble al acreedor. Y por otro lado la prenda, en la que el deudor entregaba la propiedad de un bien mueble a quien le prestaba el dinero como forma de garantizar la deuda.

Más adelante, en la Edad Media, las hipotecas fueron el pago feudal más popular de la época. Los campesinos pedían dinero prestado a los señores feudales para poder comprar tierras, al mismo tiempo que hipotecaban el terreno. El pago posterior lo realizaban con lo que obtenían de las cosechas, ya fuera con ganado o con dinero.

Las hipotecas en España en el siglo XX

El verdadero boom de la hipoteca en España tuvo lugar en la década de los 70 del Siglo XX, a raíz de las grandes migraciones desde las zonas rurales hacia las ciudades. Barcelona, Madrid y Bilbao, entre otras ciudades, vieron aumentar su población de forma exponencial. El sistema que se usaba para comprar una vivienda era el siguiente:

  1. El promotor-constructor vendía el inmueble, con la entrada y los gastos a cuenta del comprador.
  2. Se fijaban una serie de letras -en función del número de meses pactados entre el promotor-constructor y el comprador- para el pago de la deuda.
  3. Dichas letras se inscribían en el registro con “condición resolutoria”; es decir, si el comprador no hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a estar en manos del acreedor.

Fue en los años 80 cuando se abandonó finalmente la fórmula de firma de letras para los préstamos hipotecarios y comenzó  recurrirse a la escritura notarial para este tipo de financiación. En ella se reflejaban todas las condiciones de financiación, así como el plazo de pago y las causas de extinción. En los años 90, los Bancos y Cajas de Ahorros vieron una gran oportunidad de negocio en las hipotecas y comenzó la pugna por atraer a nuevos clientes.

Esta tendencia se prolongó hasta los primeros años del Siglo XXI, cuando el tipo de financiación alcanzó en algunos casos el 100%: un negocio sumamente rentable en una época en la que todo se vendía y compraba. En el caso de que el acreedor no pudiese hacer frente al pago de la hipoteca, la entidad bancaria adquiría su propiedad para posteriormente la vendía a un precio superior.

Esta tendencia continuó hasta que se produjo lo que se conoce como la explosión de la burbuja inmobiliaria. Las consecuencias de este efecto fueron muy negativas tanto para la población como para el propio sector bancario. La consecuencia fue que los precios de las viviendas descendieron drásticamente, mientras que las entidades bancarias no ofrecen préstamos con una financiación superior al 80%.