TODO LO QUE NECESITAS SABER SOBRE LA NUEVA LEY HIPOTECARIA

La nueva ley hipotecaria que regulará a partir de ahora las hipotecas en España tiene muchas novedades interesantes, algunas de las cuales suponen una mejora para los clientes que firman un préstamo. ¿Quieres conocer todos los detalles?

¿La nueva ley es retroactiva?

Esta es una de las principales cuestiones que se plantean ahora mismo. El hecho es que sólo dos artículos son de carácter retroactivo: el que abarata el cambio de hipoteca variable a fija, y el que se refiere a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado (el paso previo al desahucio).

En el resto de contenidos, la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario sólo se aplica a las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor con su publicación en el BOE.

Menos comisiones

El banco sólo podrá cobrar comisiones por los servicios que pueda demostrar que realmente ha prestado. Además con la nueva ley se reduce a la mitad la comisión máxima por amortización anticipada –total o parcial- que además, el banco sólo podrá cobrar si demuestra que le genera una pérdida financiera.

En el caso de las hipotecas variables la comisión no podrá exceder del 0,25% durante los 3 primeros años del préstamo, y del 0,15% en los 5 primeros. En las hipotecas a tipo fijo, la compensación no podrá pasar del 2% en los primeros 10 años y del 1,5% en el resto del plazo.

Cliente y entidad pueden pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca; a partir de entonces el banco dispondrá de un máximo de tres días hábiles para ofrecer al cliente toda la información necesaria sobre las consecuencias que tienen esta decisión.

Por otro lado, se fija una comisión máxima del 0,15% en caso de que el cliente convierte una hipoteca de tipo variable a fijo, aplicable sólo durante los tres primeros años del préstamo. De todas formas, el deudor podrá cambiar de banco o solicitar una modificación en las condiciones de su hipoteca en cualquier momento.

Mejor reparto de gastos

Uno de los puntos más conocidos de la nueva ley es el que habla del nuevo reparto de los gastos de constitución de la hipoteca. Efectivamente a partir de ahora los bancos deberán asumir la mayor parte de esos gastos -gestoría, registro, notaría, IAJD y copia de la escritura- mientras que el cliente deberá hacerse cargo de los gastos de tasación y de su propia copia de la escritura.

Adiós a las cláusulas suelo

Otro de los puntos más destacados de la nueva ley es que se dice adiós a las llamadas “cláusulas suelo”, que quedan específicamente prohibidas. Es decir, los bancos no podrán fijar por contrato un interés mínimo a cobrar en las hipotecas variables aunque baje el euríbor.

Además, tampoco se permite a las entidades considerar que el índice de referencia –el euríbor- tiene un valor del 0% cuando éste cotiza en negativo, como ha ocurrido en los últimos años. Ahora se establece por defecto un tipo mínimo de interés del 0% en todos los préstamos.

Más garantías para el cliente

La nueva ley sobre contratos hipotecarios entra en vigor en España por las directrices de la UE para aumentar la protección a los consumidores. Sin embargo la legislación española introduce más cambios en este sentido:

Tiempo para revisar las condiciones de la hipoteca

El banco debe entregar al cliente al menos con 10 días de antelación a la firma un documento en el que se le informe de las condiciones personales de su préstamo y de las cláusulas y elementos más relevantes, así como una copia del contrato. Si la hipoteca es variable también se incluirá una previsión de las cuotas a pagar dependiendo de varios escenarios. Pasados esos 10 días el cliente podrá decidir si firma, renegocia o finalmente desestima el contrato.

Asesoramiento gratuito del notario

Tanto titulares como avalistas de la nueva hipoteca deberán pasar al menos un día antes de firmar por el notario, quien de forma gratuita les asesorará y les realizará un test para asegurarse de que cuentan con toda la documentación e información necesaria. En caso de no superar el test, el notario no podrá dar fe de que el deudor conoce y entiende lo que va a firmar.

No más cláusulas abusivas

Los registradores no podrán inscribir cláusulas que se consideren abusivas, es decir, que incumplan la ley o hayan sido anuladas por el Tribunal Supremo. Si estas cláusulas son contrarias a la nueva ley podrán ser denunciadas ante los tribunales en cualquier momento.

Se acabaron los productos vinculados

La nueva normativa prohíbe al banco vincular la concesión de un préstamo a la contratación de otros productos tales como seguros, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sí se autoriza las de bonificaciones en el interés a pagar por el cliente a cambio de la suscripción de alguno de estos servicios. Además, el banco podrá exigir al cliente que tenga un seguro de hogar o de vida o de protección de pagos.

Regulación de los intermediarios financieros

En la nueva ley sobre hipotecas también se tiene en cuanta la cuestión de los intermediarios financieros -o brókeres inmobiliarios- y de los prestamistas privados, que estarán incluidos en un registro del Banco de España y no podrán tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso. Además, su remuneración deberá incluirse en la TAE de la hipoteca.

Un lugar donde reclamar

Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios en el sector financiero.

Mayor protección frente a desahucios

Esta es sin duda una de las medidas estrella de la nueva legislación, que introduce requisitos más estrictos para que los bancos puedan activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado.

A partir de ahora un banco no podrá iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca previo al desahucio hasta que un cliente no acumule, durante la primera mitad de vida del préstamo, un impago de 12 cuotas o el equivalente al 3% del capital concedido. Durante la segunda mitad se amplía a 15 cuotas sin pagar y un porcentaje del 7% del préstamo.

Esta nueva normativa no afecta a los procesos de ejecución ya iniciados, salvo aquellos que se encuentren pendientes de resolución en los tribunales de justicia europeos. También se establece un interés de demora máximo del 3% por encima del de la propia hipoteca en el caso de los préstamos nuevos, y del 2% para las hipotecas antiguas.

Como ves la nueva ley hipotecaria trae importantes novedades y cambios que afectan tanto al proceso de contratación de la hipoteca en sí, como a las garantías y la protección con que cuenta el deudor mientras dure el préstamo. Tanto si estás pensando en firmar una hipoteca como si ya tienes una, esperamos que esta información te haya sido de ayuda.

¡SIMULA YA TU HIPOTECA INTELIGENTE!

al día con evo