SUBROGACIÓN DE HIPOTECA A OTRA PERSONA, ¿CUÁNDO Y CÓMO HACERLO?

Tener que subrogar mi hipoteca a otra persona es una situación mucho más frecuente de lo que creemos. De hecho, es muy habitual cuando se trata de vender una vivienda de segunda mano, ya que en España se firman hipotecas a muchos años vista y es probable que en ese tiempo cambien aspectos de nuestra vida que nos obliguen a vender nuestra casa hipotecada.

Pero, ¿qué es la subrogación? ¿Cuándo es necesario hacerla? ¿Qué ventajas e inconvenientes presenta? A todas estas preguntas vamos a darle respuesta a continuación, para que si estás en la situación anterior –o si eres la parte compradora y vas a adquirir una vivienda hipotecada- tengas claro qué debes hacer... y también qué no.

¿En qué consiste la subrogación?

Tenemos una vivienda desde varios años pero aún no hemos terminado de pagar la hipoteca; cuando la compramos pensábamos que sería para toda la vida... pero un cambio en nuestra familia, un traslado por trabajo, o simplemente porque queremos comprar otra casa mejor, nos obliga a deshacernos del inmueble mientras aún estamos pagando un préstamo hipotecario. ¿Cómo lo hacemos?

Como se puede ver no es una situación rara, y de hecho la subrogación de hipotecas entre comprador y vendedor –en las que se cambian los titulares del préstamo- es bastante frecuente. Existe también otro tipo de subrogación que se da al cambiar la hipoteca de un banco a otro, pero es menos habitual.

En la subrogación en una operación de compraventa de una vivienda, lo que hacemos es transmitir la titularidad del préstamo y por tanto la deuda pendiente, que pasa del vendedor al comprador del inmueble. Puesto que la hipoteca original está contratada con una entidad financiera, será ésta quien deba examinar y aprobar –o no- al comprador tras ver su perfil de riesgo.

¿Qué gastos tiene esta operación?

La subrogación de una hipoteca tiene unos gastos asociados, si bien es cierto que son más reducidos que cancelar la hipoteca -por parte del vendedor- y solicitar un nuevo préstamo hipotecario –por la parte compradora.

Para empezar hay que tener en cuenta las posibles comisiones por subrogación que pueda incluir el contrato firmado en su día con el banco. Es norma habitual que sea el vendedor quien corra con los gastos de esta comisión –que está limitada por ley- así como los derivados del estudio del perfil de riesgo del comprador.

La subrogación lleva implícitos también otros gastos de notaría, gestoría y registro, que en principio a partir de la entrada de la nueva ley hipotecaria asumiría el banco. Los gastos de tasación sí debe asumirlos el cliente, pero dado que en una subrogación no se modifica la hipoteca, no habría que abonarlos (salvo excepciones).

¿Qué ventajas tiene subrogar una hipoteca?

Una de las grandes ventajas de esta opción es que el vendedor puede cambiar de residencia y se ahorra los gastos de cancelación de la hipoteca. La parte compradora se ahorra también la comisión de apertura asociados a una nueva hipoteca así como los gastos de tasación de la vivienda.

Tampoco hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), salvo en el caso de que la parte compradora quiera hacer junto con la subrogación de la hipoteca una novación para ampliar capital, en cuyo caso además puede que sea necesaria una nueva tasación del inmueble.

¿Se puede transmitir la hipoteca sin el consentimiento del banco?

Es importante recordar que al subrogar la hipoteca al comprador estamos cambiando a uno de los titulares, y por tanto las condiciones del contrato firmado en su día con el banco. Por tanto no basta sólo con que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo: la entidad debe dar su visto bueno a la operación y aceptar al nuevo deudor, o la subrogación no será posible... Y no está obligada a hacerlo.

Si el banco no diese su visto bueno al perfil del nuevo comprador, o simplemente no diese una respuesta, existiría una opción alternativa a la subrogación que sería firmar un contrato de deuda entre la parte vendedora y la compradora, por la que ésta última se comprometa a pagar las cuotas. El riesgo sin embargo de esta alternativa es muy alto para el vendedor, ya que la hipoteca sigue siendo suya con todas las consecuencias si el comprador deja de pagar.

Aspectos a tener en cuenta

Hay que tener en cuenta que es al titular de la hipoteca que pretende vender una vivienda con un préstamo pendiente al que corresponde informar al comprador sobre todas las condiciones de la hipoteca que va a subrogar, incluyendo el capital pendiente por amortizar, el plazo, las condiciones, etc.

Por parte del banco, éste sólo deberá decidir si acepta o no al nuevo acreedor y por tanto la subrogación, pero no puede proporcionar esa información al comprador. Una vez no obstante la entidad haya dado su visto bueno y el comprador acepte también la operación, el banco sí que está obligado por ley a facilitar al nuevo titular toda la información, incluyendo las posibles comisiones y gastos.

Esa información deberá estar contenida en un documento de subrogación, que debe contener todos los datos necesarios sin omitir nada para que el nuevo cliente pueda tomar una decisión. Éste debería pedir también un certificado con el importe de la deuda a fecha de la escritura de compraventa y de la subrogación, para evitar sorpresas sobre el préstamo o las cuotas pendientes.

Al tratarse de la misma hipoteca, el banco no debe cobrar una comisión de apertura salvo en los casos de ampliación de capital, en cuyo caso la comisión sólo deberá afectar a la cantidad del nuevo préstamo. En este caso no obstante la entidad podría negar la ampliación, si considera que el nuevo titular no tiene la solvencia o el perfil necesarios.

¿Me conviene la subrogación?

Lo cierto es que aunque la subrogación es una operación bastante común y tiene varias ventajas, presenta también inconvenientes. El más importante es que el futuro hipotecado debe asumir las condiciones de la hipoteca anterior –incluyendo tipos de interés, comisiones o incluso cláusulas abusivas- y no puede negociar unas nuevas. Así que todo depende de la hipoteca.

Por todo esto, subrogar una hipoteca a otra persona es una opción en la que ambas partes deben analizar la operación y ver si les conviene el cambio de titularidad. Como siempre, es cuestión de hacer números y, si es posible, mejor con asesoramiento profesional.

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