ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

Hasta hace poco, una vez te independizabas solo existían dos opciones: comprar o alquilar una vivienda, pero desde hace poco se suma a esta decisión también la posibilidad de alquilar una vivienda con opción a compra. En nuestro país no era algo muy habitual debido principalmente a las caídas constantes del precio de la vivienda sufridas en la pasada década. Pero, una vez llegada la ansiada estabilidad en el sector y los precios de la vivienda hace un par de años, comenzó a ser una modalidad en pleno auge.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra está conformado a su vez por dos clases de contratos: el de arrendamiento y el que recoge la opción a compra. En el primero se estipulan las condiciones y términos habituales en base a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Hasta ahí, todo normal. En el segundo contrato, se da opción de comprar la vivienda al inquilino, fijando previamente tanto precio como plazo para hacer efectiva la compra.

En este segundo documento, al no estar contemplado por la Ley, es donde propietario e inquilino deben acordar todos los términos. Después, explicaremos las condiciones habituales que suelen acordarse en este contrato. Pero, generalmente, se concede al inquilino la opción de compra descontando del precio de la vivienda una parte de lo que haya pagado en concepto de alquiler durante el plazo fijado. También encontramos muchos casos en los que, directamente, se descuenta del precio del piso el total de las rentas abonadas durante un determinado periodo.

Ambos contratos están vinculados y la opción de compra se respeta durante el plazo pactado y con un máximo de duración igual al del alquiler. De hecho, lo más habitual respecto a la duración suele ser la del propio alquiler. Cabe destacar que, al carecer de regulación, ambas partes establecerán las condiciones del contrato con total libertad, siempre que se respete la normativa vigente.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Lo habitual en la modalidad del alquiler con opción a compra es que primero se firme el contrato de arrendamiento y después, o a la vez, se fijen los términos para la opción de compra. Este contrato permite al arrendatario habitar una casa en régimen de alquiler durante el tiempo fijado en el contrato y que, una vez finalizado ese contrato (entre dos y cinco años, por norma general) el inquilino podrá ejercer su derecho a compra en el plazo y términos acordados y por el precio pactado con el propietario a la firma del contrato. Al precio de venta habría que descontar parcial o totalmente (depende de lo acordado) las cuotas abonadas durante el período del alquiler.

Es importante tener en cuenta que en este tipo de contrato, el precio de venta no cambia. Si se ejerce la opción de compra, se pagará el precio estipulado en el contrato, dependiendo de cómo evolucione el mercado inmobiliario: si los precios suben, el arrendador recibirá menos de lo que vale la vivienda; si los precios bajan, el comprador pagará más de lo que vale la propiedad en el mercado actual.

¿Cuáles son las diferencias respecto a un alquiler convencional?

En comparación con un contrato de alquiler estándar, el alquiler con opción a compra incluye una cláusula que permite al arrendatario adquirir la vivienda. Este tipo de contratos facilitan al arrendatario la compra de la vivienda, permitiendo que las rentas pagadas se descuenten del precio final. Esta opción no está regulada de manera específica y se basa en lo acordado entre las partes.

Condiciones generales de un contrato de alquiler con opción a compra

Los requisitos mínimos que debe recoger el contrato y que suelen ser comunes en la mayoría de los casos son los siguientes:

Se concede al inquilino el derecho a efectuar o no la compra de forma unilateral.
Precio concreto de compraventa.
Plazo exacto durante el cual puede el arrendatario ejercer su derecho de opción de compra, el cual no podrá ser superior al tiempo de vigencia del contrato de alquiler.
Quedará reflejado el pago de la prima de opción que se haya fijado. Así como todos los supuestos estipulados en caso de no hacerse efectiva la compra (pérdida de la prima, devolución total o parcial…).
Debe recogerse también, de forma expresa, sobre qué parte recaen los gastos e impuestos.
Por último, pero no menos importante, se deberá fijar el porcentaje de la renta aplicado al precio acordado de compraventa.

Básicamente estas son las condiciones de un contrato de alquiler con opción a compra. Un contrato atípico, no regulado por Ley, pero cada vez más frecuente. Lo más importante a tener en cuenta es la parte de la opción de compra, ya que serán acuerdos a los que se llegue entre las dos partes.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Para el propietario

Para el arrendador, la principal ventaja es que la vivienda va a estar ocupada y le va a generar rentabilidad.
Las ventajas fiscales de un arrendamiento a largo plazo se aplican normalmente, y el propietario asegura la venta del inmueble, quedándose con la prima si no se efectúa la compra. Esta prima actúa como seguro ante impagos, ya que es necesario pagar el alquiler para ejercer la opción de compra.
El propietario recibe ingresos regulares por alquiler hasta la venta, y dado que el inmueble será la futura casa del inquilino, este tendrá más incentivos para mantenerlo en buen estado.
Mantiene los beneficios fiscales que le proporciona el alquiler.

Dentro de los inconvenientes destacamos:

Los inconvenientes para el propietario de la vivienda son escasos. Únicamente, el haber perdido tiempo si tenía idea de venderla en un futuro cercano, y siempre y cuando el inquilino finalmente no terminara comprando. Decimos esto, porque no se puede vender mientras esté vigente la opción de compra y puede estar perdiendo la oportunidad de vender a mayor precio. Del mismo modo, el precio queda fijado previamente en contrato, por lo que tampoco podría incrementarlo si el precio de la vivienda subiera.

Para el inquilino

Dentro de las ventajas que puede tener un inquilino a la hora de alquilar una vivienda con opción a compra podemos encontrar:

Para el comprador, a diferencia de lo que ocurre en un régimen de alquiler común, el dinero pagado es una inversión, parte de lo abonado durante el tiempo de alquiler es descontado del precio pactado por la vivienda.
Tiene opción a adquirir la vivienda en cualquier momento de la vigencia del contrato. Además, siempre existe la posibilidad de empezar con un contrato de alquiler normal y, en caso de estar interesados, hacer un nuevo contrato ya con la opción de compra.
La adquisición de la vivienda está asegurada, eso sí, siempre que se haga en el plazo estipulado para la compra.
Puede evaluar la vivienda antes de comprarla para asegurarse de que cumple con sus expectativas y necesidades.

Por otro lado, algunos de los inconvenientes serían:

Si baja el precio de la vivienda, no podrá beneficiarse de ello al estar fijado el precio de compraventa con anterioridad.
Uno de los grandes inconvenientes para el inquilino es la importante carga fiscal. El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que se pagará por partida doble (alquiler y opción de compra).

Ahora que conoces los beneficios del alquiler con opción a compra, te animamos a explorar más contenidos en Al Día con EVO para mantenerte informado sobre las últimas novedades del mundo financiero.

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